土地行政登記是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。
土地行政登記具有以下四方面特征： 一是土地行政登記是土地管理局、建設局等行政機關依法實施行政管理職能的行為；二是土地行政登記是依申請的單方行政行為，具有被動性；三是土地行政登記是羈束行政行為，是否給予登記，行政機關無自由裁量權，對符合法定條件的登記申請，行政機關必須依法受理并予以登記；四是土地行政登記的內容為相應的法律事實，主要是涉及相對人與土地相關的權利方面的法律事實。
土地行政登記是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。
土地行政登記具有以下四方面特征： 一是土地行政登記是土地管理局、建設局等行政機關依法實施行政管理職能的行為；二是土地行政登記是依申請的單方行政行為，具有被動性；三是土地行政登記是羈束行政行為，是否給予登記，行政機關無自由裁量權，對符合法定條件的登記申請，行政機關必須依法受理并予以登記；四是土地行政登記的內容為相應的法律事實，主要是涉及相對人與土地相關的權利方面的法律事實。
土地行政登記主要登記人的信息、地的信息（自然狀況與權利狀況）和地上物等其他信息，具體包括：（一）土地權利人的姓名或者名稱、地址；（二）土地的權屬性質、使用權類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況；（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；（四）地上附著物情況。
《物權法》第九條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”
《辦法》第七十條：依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。證書與登記簿之間的效力
《物權法》第十七條：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
《辦法》第十六條：土地權利證書是土地權利人享有土地權利的證明。土地權利證書記載的事項，應當與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。登記生效時間
《物權法》第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
(一)土地總登記
在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。
(二)初始登記
土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。
權利的第一次登記而不是土地的第一次登記。
設定抵押權屬于初始登記。
(三)變更登記
因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記。
(四)注銷登記
因土地權利的消滅等而進行的登記。直接注銷的情形，依法被全部征收的集體土地、依法收回的國有土地、因生效法律文書致使原土地權利消滅,當事人未辦理注銷登記的，不得隨意注銷。
一般程序，限期辦理、注銷公告、公告收回證書。(五)更正登記 《物權法》 第十九條第一款： 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
《辦法》第五十八條 國土資源行政主管部門發現土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經人民政府批準并公告后，原土地權利證書廢止。 更正登記涉及土地權利歸屬的，應當對更正登記結果進行公告。
第五十九條 土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記。利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記。
1、要確有錯誤
2、權利人、利害關系人、登記機關
3、要收回或通知當事人更換證書，否則公告作廢
4、涉及權利歸屬須公告(六)異議登記
定義： 一般是指登記機關將事實上的權利人以及利害關系人對土地登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿的行為。
目的：暫時限制土地登記簿上的權利人的權利，為事實上的真正權利人提供臨時性保護。
創設異議登記制度的原因：本來為張三的土地登記給了李四，張三申請更正登記或者提起訴訟的過程中，很有可能出現李四將土地轉讓并過戶給王五的情況，張三的利益將難以得到保護。
《物權法》第十九條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
《辦法》第六十條 土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發異議登記證明，同時書面通知土地登記簿記載的土地權利人。異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。
1、目的：臨時保護
2、申請人應該有利害關系
3、應當及時辦理：1個工作日(房)
4、辦后要通知登記權利人
5、不得隨意變更、抵押
6、同一事項再次申請不予以受理(七)預告登記
定義：一般是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該請求權所要達到的目的，是在將來發生不動產物權變動。
《物權法》第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
《辦法》第六十二條 當事人簽訂土地權利轉讓的協議后，可以按照約定持轉讓協議申請預告登記。
對符合預告登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發預告登記證明。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。
預告登記期間，未經預告登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。
1、目的防止一物多賣
2、申請要有約定
3、應當及時辦理：10個工作日(房)
4、債權消滅或者自能夠之日起三個月內未申請土地登記的，預告登記失效
5、不得隨意辦理變更
6、對抵押權人的影響(八)查封登記
《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號）
不對生效法律文書和協助執行通知書實體審查。但實踐中存在錯誤查封的情況
在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。
程序的變化依據
第十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。1. 申請 依申請登記的原則。第六條 土地登記應當依照申請進行，但法律、法規和本辦法另有規定的除外。
第七條 土地登記應當由當事人共同申請，但有下列情形之一的,可以單方申請：（一）土地總登記；（二）國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記；（三）因繼承或者遺贈取得土地權利的登記；（四）因人民政府已經發生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記；（五）因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記；（六）更正登記或者異議登記； （七）名稱、地址或者用途變更登記；（八）土地權利證書的補發或者換發；（九）其他依照規定可以由當事人單方申請的情形。申請應提交的資料
《物權法》第十一條：當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
第九條 申請人申請土地登記，應當根據不同的登記事項提交下列材料：
（一）土地登記申請書；
（二）申請人身份證明材料；
（三）土地權屬來源證明；
（四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；
（五）地上附著物權屬證明；
（六）法律法規規定的完稅或者減免稅憑證；
（七）本辦法規定的其他證明材料。
前款第（四）項規定的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得。
申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。
2. 審查（《物權法》）
第十二條 登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。第十三條 登記機構不得有下列行為：（一）要求對不動產進行評估；（二）以年檢等名義進行重復登記；（三）超出登記職責范圍的其他行為。
3. 受理審查（《辦法》）
第十二條 對當事人提出的土地登記申請，國土資源行政主管部門應當根據下列情況分別作出處理：（一）申請登記的土地不在本登記轄區的，應當當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權的國土資源行政主管部門申請；（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當允許申請人當場更正；（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在五日內一次告知申請人需要補正的全部內容；（四）申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理土地登記申請。
第十三條 國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認為必要的，可以就有關登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地查看。
4. 登記
第十四條 國土資源行政主管部門應當對受理的土地登記申請進行審查，并按照下列規定辦理登記手續：（一）根據對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫土地登記簿；（二）根據土地登記簿的相關內容，以權利人為單位填寫土地歸戶卡；（三）根據土地登記簿的相關內容，以宗地為單位填寫土地權利證書。
對共有一宗土地的，應當為兩個以上土地權利人分別填寫土地權利證書。國土資源行政主管部門在辦理土地所有權和土地使用權登記手續前，應當報經同級人民政府批準。
5. 發證
第十七條 土地權利證書包括：（一）國有土地使用證；（二）集體土地所有證；（三）集體土地使用證；（四）土地他項權利證明書。
國有建設用地使用權和國有農用地使用權在國有土地使用證上載明；集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權在集體土地使用證上載明；土地抵押權和地役權可以在土地他項權利證明書上載明。
土地權利證書由國務院國土資源行政主管部門統一監制。
土地管理法第十一條第三款：單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。
土地管理法實施條例第五條第一款：單位和個人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發國有土地使用權證書，確認使用權。其中，中央國家機關使用的國有土地的登記發證，由國務院土地行政主管部門負責，具體登記發證辦法由國務院土地行政主管部門會同國務院機關事務管理局等有關部門制定。《在京中央國家機關用地土地登記辦法》 （國土資源部6號令）
1. 登記機關
第三條 國土資源部委托北京市國土資源和房屋管理局直接辦理在京中央國家機關用地的土地登記和發證。
國土資源部對委托的土地登記事務有權依法監督、檢查，對登記中的有關問題有權進行裁定，對違反有關規定的土地登記發證結果有權撤銷，對委托的土地登記事務有權收回。
2. 土地范圍
第二條 本辦法所稱在京中央國家機關用地是指：（一）中央黨政機關使用的北京市范圍內的國有土地；（二）機關事務分別屬于國務院機關事務管理局、中共中央直屬機關事務管理局、全國人大辦公廳機關事務管理局、全國政協辦公廳機關事務管理局（以下簡稱機關事務管理局）歸口管理的單位使用的北京市范圍內的國有土地；（三）按國家有關規定其他應納入中央國家機關用地管理的北京市范圍內的國有土地。
3. 提交材料
第七條 在京中央國家機關用地單位申請土地登記時，應當提交《土地登記規則》規定的文件資料和有關機關事務管理局出具的土地登記申請審核意見。土地權屬資料不齊全的，還應提交由有關機關事務管理局確認蓋章的土地權屬來源說明函。地籍調查由有關機關事務管理局會同北京市局組織進行的，還應提交申請登記宗地的地籍調查資料。
第十一條 在京中央國家機關用地變更的，申請辦理土地變更登記時，應當提交有關機關事務管理局出具的同意變更的意見。
4. 登記發證
第八條 北京市局收到在京中央國家機關用地土地登記申請后，對符合規定的，應當受理。除本辦法第九條、第十條規定的情形外，北京市局應按《土地登記規則》規定的期限，辦理中央國家機關用地土地登記，頒發土地證書。
北京市局辦理在京中央國家機關用地土地登記和發證時，應當使用國土資源部制發的“國土資源部土地登記專用章”。
在京中央國家機關用地進行土地登記時，應當按國家規定繳納有關費用。
5. 備案
第四條 北京市局應當在辦結在京中央國家機關用地注冊登記之日起１５日內將土地登記結果（土地登記審批表、土地登記卡）影印件報國土資源部備案。
在京中央國家機關用地單位在領取《國有土地使用證》之日起１５日內應當將《國有土地使用證》影印件報送有關機關事務管理局備案。
6. 異議處理
第十二條 在京中央國家機關用地單位對辦理土地登記的程序、結果或者其他事項有異議的，可以經由有關機關事務管理局向北京市局提出復查申請。北京市局應當在收到復查申請之日起１５日內作出答復。
有關機關事務管理局對北京市局的答復仍有異議的，可以在收到答復之日起３０日內向國土資源部申請復查。
第十三條 向國土資源部申請復查，應當提交土地登記復查申請、北京市局復查結果及其他有關材料。 土地登記復查申請應當載明復查的事項、理由、依據和要求等。
第十四條 國土資源部自收到土地登記復查申請之日起７日內，應當將土地登記復查申請副本送北京市局。
北京市局自收到國土資源部轉來的土地登記復查申請副本之日起１５日內，將土地登記檔案及審查意見報送國土資源部。
第十五條 國土資源部在收到北京市局報送的審查意見之日起３０日內，分別情況作出決定：（一）原土地登記程序和結果無誤的，作出維持原土地登記結果的決定，并通知北京市局；（二）原土地登記程序或者結果有誤的，通知北京市局，北京市局應當自收到通知之日起３０日內予以更正，并在注冊登記之日起１５日內將更正的土地登記結果復印件報國土資源部備案。
